Koupě nemovitosti obvykle neznamená jen získat hypotéku. Část ceny musíte zpravidla zaplatit z vlastních peněz a vedle toho počítat také s rezervou na další výdaje. Kolik tedy potřebujete mít připraveno?
Co znamená LTV a proč je důležité?
LTV vyjadřuje poměr mezi výší hypotéky a hodnotou nemovitosti, kterou bance zastavujete. Pokud má nemovitost hodnotu 5 milionů korun a banka poskytne hypotéku 4 miliony, LTV činí 80 %.
Česká národní banka aktuálně stanovuje horní hranici LTV na 80 %. U žadatelů mladších 36 let, kteří pořizují nemovitost pro vlastní bydlení, může být LTV až 90 %. V praxi tedy zpravidla potřebujete alespoň 20 % hodnoty nemovitosti z vlastních prostředků, případně 10 % při splnění podmínek pro mladší žadatele.
Důležité: banka počítá LTV z odhadní hodnoty nemovitosti, která může být nižší než její kupní cena. Aktuální hranice LTV najdete také na webu České národní banky.
Kupní cena nemusí být stejná jako odhad banky
Banka nevychází automaticky z částky uvedené v kupní smlouvě, ale z hodnoty nemovitosti stanovené odhadem. Pokud je odhad nižší než kupní cena, rozdíl musíte pokrýt z vlastních peněz.
Například nemovitost kupujete za 5 milionů korun, ale banka ji ocení pouze na 4,8 milionu. Při LTV 80 % může hypotéka dosáhnout přibližně 3,84 milionu korun. Z vlastních prostředků byste proto potřebovali doplatit přibližně 1,16 milionu korun, nikoliv pouze 1 milion.
Nezapomeňte na další výdaje a finanční rezervu
Vlastní zdroje nejsou jedinými penězi, které budete při koupi nemovitosti potřebovat. Rozpočet mohou navýšit právní služby, poplatky za katastr, odhad nemovitosti, stěhování, vybavení nebo první opravy.
Není proto rozumné vložit do koupě všechny úspory. Vedle peněz určených na pořízení nemovitosti by vám měla zůstat také finanční rezerva pro případ nečekaných výdajů, dočasného poklesu příjmů nebo zvýšení nákladů na bydlení.
Její vhodná výše závisí na vaší domácnosti, příjmech a dalších závazcích. Důležité je, aby vás první porucha spotřebiče nebo neplánovaná oprava nenutila řešit další půjčku.
Lze chybějící vlastní zdroje nahradit?
Někdy lze nedostatek vlastních prostředků řešit zastavením další nemovitosti, například nemovitosti ve vlastnictví rodičů. Díky vyšší celkové hodnotě zajištění může poměr LTV klesnout. Takové rozhodnutí však musí být dobře promyšlené, protože další nemovitost slouží bance jako zástava.
Další možností může být finanční dar od rodiny nebo delší období spoření. Dofinancování spotřebitelským úvěrem bývá rizikové: zvýší měsíční splátky, celkové zadlužení a může zhoršit posouzení žádosti bankou.
Než podepíšete rezervační smlouvu nebo zaplatíte zálohu, je proto vhodné nechat předběžně prověřit nejen možnou výši hypotéky, ale také potřebné vlastní zdroje.
Kolik si tedy připravit?
Základní orientací je připravit si přibližně 20 % hodnoty nemovitosti. U žadatelů mladších 36 let, kteří pořizují vlastní bydlení, to může být přibližně 10 %. K tomu je potřeba připočítat případný rozdíl mezi kupní a odhadní cenou, vedlejší náklady a dostatečnou finanční rezervu.
Přesná částka proto závisí na ceně nemovitosti, výsledku odhadu, vašem věku i konkrétní situaci domácnosti. Nejbezpečnější je ověřit možnosti financování ještě před výběrem nemovitosti a podpisem rezervační smlouvy.
Nejdřív zjistěte, co si můžete bezpečně dovolit. Teprve potom vybírejte nemovitost.
Chcete vědět, jak by hypotéka mohla vycházet právě vám?
Nezávazně spolu projdeme cenu nemovitosti, vaše vlastní prostředky a orientační možnosti financování. Získáte základní představu o potřebné částce i možné měsíční splátce – bez povinnosti cokoli sjednávat.
Článek má obecný informační charakter a nepředstavuje závaznou nabídku ani individuální finanční doporučení. Konkrétní možnosti financování, úroková sazba a podmínky hypotéky se vždy řídí posouzením klienta, nabídkou a úvěrovými podmínkami vybrané banky.